原标题：在上海买酒店式公寓怎么样（上海投资酒店式公寓怎么样）

在上海买酒店式公寓怎么样,广州买酒店式公寓的利弊：选择在上海买酒店式公寓怎么样,广州买酒店式公寓的利弊好吗？

在上海买酒店式公寓怎么样,广州买酒店式公寓的利弊

本文为《地产有盐的人》第90篇，共1686字，阅读时间约3分钟。

11月，佛山出台文件，禁止将商业项目改为公寓出售。这是继北京、上海等城市对商业产品出台限制后，最新一个选择这种方式的城市。

目前整个房地产市场对于公寓类产品基本上就几种情况：

1.可以作为公寓出售，也可以居住，室内实际上是公寓的装修和配置标准，但项目规划建设申请程序是商事办公，产权登记也是商事办公；

2.只能作为商业办公出售，在促销和交付阶段不能作为公寓介绍给客户。这种装修往往是验收交付后再进行，分为两份合同。因为可以作为商务舱完成备案，所以在交给客户之前其实还有一个精装修。在这个过程中，浴室甚至厨房的配置都会增加；

深圳的公寓楼

3.严禁抓球。商办班不能出售或用于公寓，甚至不能出售给个人，而只能作为办公楼出售给企业。目前佛山出台的政策就属于这种类型；目前，北京和上海也实行这样的政策。早在2016年，上海就发生了多起捍卫公寓业主权利的事件，因为购买的公寓无法居住。今年，万科在广东的一个商业产品无法安居，业主投诉公寓要恢复商业运营。

4.还有酒店式公寓，在度假和文化旅游项目中很常见。目标客户为候鸟度假客户，每年入住几个月，或投资客户，分销销售，但整体经营酒店。这类产品的其他方面与上面提到的没有太大区别。最重要的是价值取决于操作者的力量和位置。

严格来说，没有绝对的公寓产品。我们规划的土地主要是住宅、商业和综合用地，没有所谓的公寓用地。因此，没有相应的公寓产品。当然，我们提到的公寓在很多国家都有，一般指的是带有内走廊、公共设施和类似酒店布局的分隔隔间的单层住宅物业。公寓不一定代表小区域，全球大城市豪华公寓比比皆是，但这类产品在我们国内市场找不到严格的对应。

公寓从商办改过来会有哪些问题

之前写过公寓投资的风险防范和投资价值分析。其实我对公寓的判断是比较中立的，既没有作为主要推荐，也没有否认它的存在意义。其实公寓的出现是市场供求错位的结果。——公寓部分弥补了居住需求，但却被打造为商业办公场所。

在城市规划中，部分地块的规划条件为商业。但作为商业用途，这些地块无法消化整个面积，但同板块住宅需求存在结构性失衡：要么是同板块房源不足，要么是房屋总价和限购门槛让部分人无法购买，转而购买公寓作为过渡，要么是购买公寓投资后再转租给需要过渡居住的人。

一方面，由于很多城市规划了太多的商业和办公产品，为了好看的天际线和商业运营，可能没有足够的需求实体来支撑这些办公运营。因此，销售成了问题，一些开发企业不得不改成公寓，但问题随之而来：

1.办公楼内不允许设置室内厕所，公共区域也必须设置厕所；后来变成了商业级的厕所

2、更不会配套燃气管线，做饭是不太方便的（当然不排除的确有些项目很牛，不仅仅是公寓有燃气，而且居然还有70年产权的公寓类产品销售，作为个例就不展开说了）。

3、由于写字楼办公建筑外墙多位玻璃幕墙，由于消防和建设规范的要求，都是设置设备层用于放置中央空调外机，无法安装独立的家用空调室外机。这一方面可能会对临近的房间产生噪音影响，更重要的是采用中央空调的写字楼设计是包括公共区域的，也就是说中央空调的能耗会很大。这就造成了部分公寓产品每个月电费成了居住成本的重要部分，而且是商业用电比居民用电要贵。

所以很多业主收楼后发现使用成本和出租成本都不低，造成一些客诉纠纷。

还有一类产品在佛山和广东部分城市也不罕见，就是没有产权的公寓，有的在售公寓类产品并没有产权，往往以10年、20年的使用权进行销售。不是说这类产品不能买，也的确解决了很多新进入的年轻人的居住需求，而且低总价的特点符合许多人的购买力，这就是其存在的可行性基础。只不过产权风险仍然是需要特别注意的一点。

说了这么多公寓的难点，其实公寓在居住灵活性、低总价门槛、不限购等方面还是具备优势的，不然也不会一直有足够的市场需求支撑。尤其是部分公寓产品位于城市商业区，周边交通、配套完善，上下班方便，也成了很多青年人工作后独立居住的第一站。

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