记者牛钰

编辑|彭飞

在各地保险公司的压力下，不良资产管理公司( AMC )积极参与房地产项目的利用。

今年以来，中国信达在各地以“白武士”身份救助房企，其上市房地产平台信达房地产( 600657.SH )的出现也越来越频繁。

在最新案例中，信达地产于9月16日在武汉以33.95亿元的底价，从法拍网竞购泛海控股两个地块。

这个拍卖的开始也是“信达系”。 2018年，泛海旗下的武汉子公司2家向信达金融租赁有限公司(简称“信达金租赁”)申请贷款，但未按时偿还。 随后，信达金租赁申请法院执行，上述拍卖地块为扣押的相关资产。

这两起位于武汉中央商务区的地泛海那地已经有15年了，至今大部分没有开发。 信达此次获得地块后将恢复建设，既可以让信达金贷从泛海收回债务，也可以让房地产平台信达房地产继续扩大业务规模。

关于参与拍摄的资金来源，信达地产9月16日公告称，全资子公司安徽信达房地产与关联方中国信达、信达资本共同参与芜湖和汇丰投资合作企业的股权认购，总认购规模不超过40.01亿元。 其中，中国信达出资36亿元，安徽信达房地产认购不超过4亿元，资金用途按武汉地区某项目法拍摄。

截至9月，信达已公告上述“合作基金”等三种模式，总规模达113亿元，其中包括参与法拍的武汉泛海地块。

在这三个项目中，信达地产实际只出资约10亿元，属于小额资金建设模式。 但这种模式需要依赖信达系债权重组、资金实力、有时还需要外部合作，是信达地产特有的优势。

这种由中国信达主导、体系内其他平台参与出资、信达地产负责代工的开发模式，最近已经完成了几项。

据报道，在信达内部，他们自己将其称为“内部合作(信达系债权的重组和增量投入)外部合作”模式。

从落地情况看，信达这一模式不仅可以提升资产价值，为资产处置和变现提供有效渠道，“信达系”还可以从中获得相应的股权收益，信达房地产还可以赚取一定的代建费用。

“在缓解困难的背景下，建设项目其实也存在很大风险。 ”信达地产执行董事、总经理郭伟认为，能否利用好“五个有”项目非常重要。 即有资金解决能力、有风险隔离解决能力、产品适销对路能力、项目优化提升能力、项目资源整合能力。

“整个市场的黑暗时期结束了，局部机会开始出现。 如果发生危机，就有很大的可能性。 ”郭伟强调，面对新的房地产行业周期，不要错过每一次危机。

信达系加快对被困房企的救济

去年下半年以来，信达开始参与陷入困境的房企风险化解事务。

去年12月，中国信达副总裁赵立民参加了恒大成立的风险化解委员会。 今年1月23日，信达香港前董事长梁森林也加入恒大，出任非执行董事。

有业内人士认为，中国信达参与恒大风险化解事务，其子公司南阳商业银行是近年来恒大主要交易银行之一。

汇生国际资本总裁黄立冲对《界面报》表示，信达系其实在此次房地产行业调整中受到很大影响，从自身业务结构来看，信达也不得不出手清理自身不良资产，尤其是各地加强保障性住房。

信达参与了恒大风险化解现有落地项目。 今年7月29日，恒大在安徽省8000亩规模的阳光半岛烂尾项目迎来新主人，二股东信达收购项目50%股权，负责注资，引进重庆华宇集团代建。

阳光半岛项目于2011年开工，至今未建成，最初的开发商在资金链断裂后工程停滞，2017年，恒大投资100亿元接管，更名为“恒大阳光半岛”。 项目于同年9月底重启，但从去年下半年开始，这个安徽机场新城最大的住宅项目再次陷入停工，直至此次信达入场“保交楼”。

黄立冲表示，AMC机构接手操盘，投入增资资金，委托自己的平台费和第三方公司代建，在项目能够如期销售的前提下，保证前期投入和一定的管理利润，也保证了其他债权人的利益，反而是一条安全之路。

从目前落地的项目来看，信达参与的房企纾困的不仅仅是恒大。 今年2月底，融创方面开始与四大AMC机构协商合作，均超过100亿，但并不是简单的资产出售。

当时，一位接近信达的人士向界面报透露，有意出售位于上海外滩的董家渡项目。

但半年过去了，信达实际缓解困难的落地项目并不多，更多的是融创退出了两者的合作项目，信达将接管其股权。 如4月浙江宁波两个交易对价未明确的项目的股份，以及信达地产近期以1.57亿元收购的合肥项目50%的股份。

有业内人士对界面新闻表示，在目前的市场环境下，房企也很难加快资产出售，需要项目调整、降价、议价等多个步骤，而且长期低价出售资产也不利于房企化解债务，包括融资在内的许多房企今年都要出售

除恒大、融创外，信达还参与了纾困佳兆业、新力控股等开发商的项目。 落地的有广州南沙悦伴湾项目、广州增城海石洲悦项目。 在山东、武汉的一些小房企项目，由信达系提供资金，进行信达地产的建设和合作建设。

今年6月1日，浙江房企佳源国际也与中国信达香港签署了合作备忘录。 后者支持盘活存量资产、优化资源配置、改善流动性、救助企业困境等。

据界面报报道，佳源国际在香港的澳门相关项目已经取得进展，不排除今后会救济佳源国际的其他项目。

此外，信达还大摇大摆地与地方国资合作，参与了房地产相关救助基金的设立。

今年4月，信达与陕西建地产集团共同发起总规模在100亿元以下的并购； A设立重整基金，应对危机的房企并购； 以a为中心进行合作。 8月，信达在河南省也与中豫建投集团达成共识，将在房地产救助基金等方面展开合作。

“保交楼”新模式

虽然除信达以外的全国性AMC也在积极参与房企的困境救治，但从实际落地项目来看，信达的整体进展较快。

今年4月19日，央行、银监会联合召开金融支持实体经济座谈会后，AMC就缓解风险房企并购业务状况开始部署相关工作。

中国华融已与中南建设、新华联集团、阳光龙净集团等签署救灾框架协议，开展保交楼、腐心楼盘活等合作全面参与重组救灾推进。 8月16日，中国华融表示，充分利用“债权股权”“金融产业”等工具箱，化解风险，盘活资产，推动多个项目重启，实现千户以上住房交付。

另一项AMC长城资产与央企开发商招商蛇口合作，从今年4月开始参与佳兆业的救助，但项目侧重于深圳的旧改革，目前还没有明确落地。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面报表示，AMC的优势在于资产管理，可挪用的资源很多，前期配合政府进行项目审计后，为了把保障性大楼做好，可以引进一些资金进行运营。 正常的不良资产不是建项目卖，而是通过引进招商、公共设施建设等方式，可以再次运营拿回现金流。

中国华融通过类似的救助模式，直接或为联系其他机构提供资金，房企继续建设。 相比之下，中国信达“金融机构接手代建”的模式复制落地更快，相对效率也更高。

根据中国信达披露的中期业绩，上半年已落地佳兆业广州南沙悦伴湾等地。一批被困房企风险化解项目，保障4424套商品房按期交付，解决拖欠农民工工资，兑付200户、10亿元房地产企业理财产品，支付上游供应商271户、5.8亿元欠款，支付4424套

信达地产表示，这些项目是中国信达救助危房企业首个成功落地的项目。

去年11月，佳兆业将该项目的股权转让给平安信托，今年7月，信达系、平安信托及华建国际实业(信达系)深度合作，中国信达深圳分公司折价收购项目债权，华建深圳提供增量资金借款，信达房地产入场建设

李宇嘉认为，信达是拥有牌照的央企AMC，接手信达物业进场实际上是一种信用修复，可以协调各方面的资源，包括供应商、施工公司、金融机构、小业主等。

“但是，这种模式有一个重要的问题。 首先是能否实现折价收购。 毕竟，现在不是爆炸性的市场。 各房企应该用让步的思维看待存量资产的价值评估，以及项目的资金问题。 ”李宇嘉说。

某房企相关负责人对界面报表示，在“金融机构接手代建”的模式下，能够参与代建的房企能力至关重要，“没有金刚钻，不要抓瓷器”。 否则，替代建设有时也会变得困难。

信达地产也将选择第三方公司，而不是中国信达救济房地产项目的唯一代办平台。

信达在安徽恒大项目引进的华宇集团是重庆一家非上市房企，虽然没有代建经验，但在信达地产和安徽有很多合作项目，两者有着良好的合作关系。

机构分析人士表示，在AMC的救助模式下，建设机会大、能够参与的房企需要可靠的品牌和声誉，也需要各资源方的合作力。

房地产新一轮调整周期，一些财务相对稳定、当地政商关系良好的国内房企，也将有机会与信达等AMC合作退出保险房企项目。