(文/解红娟编辑/马媛媛)“很多物业业主说房地产是‘未来’，但企业出现危机时，先把‘未来’卖了。 ”

万物云CEO朱保全一词非虚。 据嘉和家业物业服务研究院统计，仅2021年，就有33家房地产企业共发生并购案件86起，其中企业明确披露资金和并购信息案件62起，共耗资347.2亿元。

进入2022年，房地产收购依然火热。 华润万象生活半个月内收购禹洲房地产、中南房地产，作价分别为10.6亿元、22.60亿元。 碧桂园服务在2021年收购蓝光嘉宝、银河房地产、富力房地产等几大订单后，正在策划中梁百悦智佳服务的编辑。

有业内人士表示，房地产收购火热的原因有两个。 第一，2022年是债务集中到期年，总到期债券约6589.4亿元，房企偿债压力特别大。 第二，在住房企业的许多资产中，房地产是独立的，也没有经历过多重抵押，资产优秀。

为化解流动性危机，不少房企纷纷将旗下房地产摆上货架。 其中也有中梁百悦智佳、中南服务等已经通过审理的物企，放弃上市融资机会选择变现。

出售房地产，积极自救

“出售房地产也是企业资金实力雄厚，通过资产变现能更好地促进企业资金面改善的朴素逻辑。 ”易居研究院智库中心的研究负责人厉跃进说。

3月8日，禹洲集团宣布，与华润万象生活签署正式协议，最终代价是以人民币10.58亿元出售旗下禹洲房地产所有已发行股本。

在最新的销售计划中，买方共分两次支付代价。 首付的最终代价(占最终代价的67% )，在正式协议生效、一系列条件成立后或买方豁免后3个工作日内，由买方支付给监管账户。 最终代价(剩余33%余额)约3.49亿元，买方应根据在途面积和合同面积的实际交货情况，自完工之日起每6个月分别于6月30日和12月31日结算一次。

据观察者网报道，出售完成后，禹洲集团将于2022年获得出售公司营收约6.93亿元。 这笔资金将由禹洲集团用于一般运营资金和集团未来商机的融资。 禹洲集团表示：“出售事项将使禹洲能够将更多财务资源重新配置用于其他业务或本集团未来的发展。”

在出售禹洲房地产的同时，禹洲集团旗下14支美元票据交换申请，累计未偿还本金超过50亿美元，目前已有14支美元票据成功展期。 此外，禹洲集团在供应链ABS到期前一周，将全部本息转入债券结算兑付的指定代理银行账户。

值得一提的是，一些被抛售的物企，如中梁百悦智佳、中南服务等，已经经过香港证券交易所审理，距离上市融资还有一段距离。

1月20日，华润万象生活发布公告称，公司拟以不超过22.6亿元的价格收购中南服务。 在此之前，中南服务于2021年11月通过香港证券交易所的审理，获得了敲钟的机会。

无独有偶，两度冲击IPO，2021年12月23日通过香港证券交易所上市审理的中梁百悦智佳，于2022年2月将服务出售给碧桂园。 公开资料显示，碧桂园服务附属子公司已与中梁百悦智佳的股权所有者签订有约束力的股权收购协议，收购中梁百悦智佳的服务将获得合计约93.76%的股权。

据观察者网报道，截至2月28日，6家房地产企业因收购和上市时间考虑等因素主动放弃上市。

嘉和家业物业服务研究院表示，中梁百悦智佳的出售与阳光智博服务、富力物业、禹佳服务、中南服务情况相似，这类物企都是在母公司面临流动性危机、急需资金的情况下，在IPO与高位波动之间进行交易

“实际上，很多房地产公司都是为了房地产融资而输血才上市的。 》一位业内人士告诉观察者网，受目前强监管的影响，物企上市融资的资金难以直接用于房地产公司，物企破发现象频繁发生，上市融资已经失去意义。

加快行业洗牌

在众多房企出售房产积极自救的同时，以华润万象生活为代表的物企拉开了行业盈利的序幕。

其中，新大正预计营业收入同比增长58.53%-59.29%，保利房地产预计2021年度股东实现利润同比增长约25%，华润万象生活预计2021年度股东实现利润同比增长105~115%

深究业绩变动的原因，“驻管面积大幅增加”是这些房企业绩增长的主要原因。 大正直言，市场扩张、并购和合资合作能给公司带来收入增长，其次是服务扩张、业务创新、管理能力提升。

为了抓住行业的规模分红当期，很多物管公司制定了高速扩张计划。 以华润万象生活为例，到2025年底，公司物业管理规模将达到4亿多平方米，采取加大第三方扩张的方式进行大规模经营，将商业运营服务业务保持在行业第一的位置。

为此，华润万象通过收购禹洲房地产年内启动第一轮收购半个月后，开始年内第二轮收购，以22.6亿元收购中南房地产全部股权。

“收购这样的行为增加的话，确实可以补充资产，但是资金的压力也会增加。 ”严跃进表示，房企要积极配合银行等，充分利用目前银行贷款水平充裕的机会，加快此类项目的出售和收购交易。

为补充收购资金，1月25日，华润万象生活与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，根据合作协议，招商银行将给予华润万象生活30亿元收购融资额。

事实上，为了保证行业领先地位，碧桂园服务也在跟进，2月宣布了中梁百悦智佳的收购计划。

“碧桂园服务不再局限于市场的拓展。 而且，这种扩大不仅是收购，也是品牌的扩大、城市服务等。 ”碧桂园服务总裁李长江在2021年观点房地产大会上接受媒体采访时表示，碧桂园服务目前正处于高速扩张期。

值得一提的是，在上市公司利用上市融资优势持续买入的情况下，万物云、龙湖智创生活两家大牌企业的龙头开始冲击香港证交所IPO。 如果万物云、龙湖智创生活成功上市，有望改写物企在管面积上的竞争排名。

58安居客房地产研究院分院院长张波表示，物管行业集中度提高，一方面增强头部物管企业的市场份额，同时影响其估值和在资本市场的业绩，另一方面形成一定的竞争优势，提高长期竞争力。 随着行业集中度的提高，物管市场龙头企业不断明晰。

但兴业证券对物企高速扩张持谨慎乐观态度，“谨慎”是指大家业务模式一致，发展战略也相同，未来必然面临激烈的市场竞争。 “乐观”是物业管理行业正在从基础性物业管理向泛物业管理渗透，龙头物业管理公司将继续以首发优势、规模和品牌优势、资本市场带来的金融优势享受规模红利。

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