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优家国际青年公寓

近年来，国内长租公寓企业纷纷传闻寻求上市。直到一周前，行业内终于出现了第一家提交IPO申请的长租公寓。

10月7日，美国东部时间，长租公寓品牌青客向美国证券交易委员会递交招股书，计划登陆纳斯达克，以期通过发行ADS(美国存托股票)筹集至多1亿美元。如果进展顺利，青客公寓将成为首家海外上市的长租公寓。

不仅是青客，包括蛋壳、紫茹在内的部长租房品牌也相继曝光，准备上市。据媒体报道，蛋壳计划最快将于今年在美国上市，拟募集资金规模为6亿至7亿美元；链家旗下长租公寓品牌明年可自由考虑赴美上市，计划募资5亿至10亿美元。

针对上市传闻，10月14日，自由行CEO林雄回应称“不急着开始IPO，也没有明确的时间表”。在林雄看来，长租业务复杂，产业链重，需要规范运作，但经过几年的发展，长租模式已经被越来越多的人认可。

“整个行业从初创期就进入了精耕细作期，行业从业者需要更稳定、更有耐心、更长远地投入到这项事业中。”他说。

从资本宠儿到资本困局

长租公寓最初被大众广泛认可，这是来自资本的帮助。

2014年，小米集团创始人、董事长兼CEO雷军投资1亿元打造的YOU(优家)国际青年公寓，一家通过租房切入年轻人和创业者人群的新创企业，引起媒体和各界人士的热议和实地考察，YOU迅速走红。

2015年以来，在红利政策的引导下，房企、国内酒店管理公司、资本、房地产经纪公司也纷纷嗅到了机会，纷纷加入进来，长租公寓的人气持续走高。

2015年，白金酒店推出公寓品牌沃趣公寓，汉庭酒店发布成佳公寓；同年，房地产龙头企业万科设立泊位，龙湖设立皇冠公馆；白领公寓品牌蛋壳也是在2015年成立的，第二年成立五年，自由脱离链家，正式独立运营。同时，华平在2012年低调投资魔方公寓，之后在2015年又追加了1.4亿美元。

麦店研究院报告显示，截至2017年底，全国重点城市集中品牌长租公寓门店约2000家，客房约16万间。不过，报告也指出，在国内公寓市场，服务式公寓的市场规模不足10%，而分散式长租公寓的比例接近80%。

由于分布式长租公寓的拿地门槛相对较低，对交通和地理位置的要求较为宽松，分布式长租公寓的整体规模发展较为迅速。一时间，分散式长租公寓品牌在市场上如雨后春笋般涌现，包括蛋壳、紫茹、清客、租客、优客易家、Morph等。

清科2012年成立于上海，是中国较早成立的一批长租公寓玩家。定位为白领公寓租赁，提出“为1000万年轻人提供住房”的目标。

进入公司以来，清科从未停止过积极扩张。从最初在上海运营不到1000套房到2018年底，清科已运营近10万套房源，覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京、嘉兴等城市。

快速扩张需要资金支持。天空调查显示，截至目前，青客公寓已完成四轮融资。2012年6月，清科获得新西兰创投天使投资；2014年9月获陈达创投A轮融资；2015年6月完成萨夫兰投资基金与老股东新西兰创投1.8亿B轮融资；2018年4月，清科宣布完成数千万美元的C系列融资，由莫管理的私募基金联合领投

在资金方面，到2019年6月底，青客公寓的总资产20.3亿元，总负债则高达27亿元，资产负债率133％。青客将影响业绩的因素归咎于扩大公寓网络、管理前期资本支出和扩张成本等。

“企业对于现金流有强依赖性，进入资本寒冬后，融资难度和成本越来越大，只有通过上市来获取新一轮的资金弹药。”房东东公寓学院创始人全雳认为，青客之所以要在此时上市，也是源于资金的压力。另外，他谈到，面对蛋壳与自如即将上市的风声，房源规模排名第三的青客（第一自如，第二蛋壳）须抢先一步上市，才可能在未来租赁市场获得先机。

实际上，青客之外，行业中不少中小规模长租公寓更是难上加难。

就在青客递交招股书同日，河南悦如资产管理有限公司（即悦如公寓）发布公告称，其投入的1600套公寓因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。公司已经在今年9月接受了郑州比逊达美公寓管理有限公司的并购重组。转让协议签订后，公司经营管理及房源管理等事宜均由收购方全权负责。

成立于2014年的悦如公寓，在国内长租公寓品牌指数排行榜上也曾一度位列第八名。如今的结局不免让人唏嘘不已。

且2018年以来，随着长租公寓行业深陷甲醛门、租房贷等风波，行业暴雷事件不断。根据同策研究院统计，从2017年2月至2019年3月，长租公寓“阵亡”名单就有20家，其中包括杭州鼎家、北京昊园恒业、上海寓见、国安家、长沙咖菲猫公寓等。

部分长租公寓爆仓图

其中，因为经营及资金问题而导致失败的长租公寓占85％，高速发展的长租公寓行业逐渐暴露出短板，大量中小型运营商到了生死攸关的时候。

中房经联主席胡景晖表示，从发达国家的经验来看，长租产业需要的是长期、大规模和便宜的资金。但实际上，目前国内资本市场基本都是短钱、热钱、贵钱，闻风而动又猝然离场，资金属性和产业属性不匹配，在这样的局势下，“实力弱规模小的企业不可避免地被吞噬。”

资本向头部集中

进入2019年以来，随着行业整体融资环境继续收紧，长租公寓的“钱”景呈现了明显的两极分化。尾部竞争者淘汰不断，资本及资源则向头部集中。

根据贝壳研究院统计的数据显示，在2012年至2015年之前，资本市场广泛投资长租公寓赛道，但由于行业处于创业初期，融资数量及融资额都相对较小；到了2015年，融资数量达到了峰值，该年融资数达到23起；而到了2019年截至9月，融资数仅为6起，但是融资额却高达114亿元，创下2012年来的新高。

图片来源：贝壳研究院

数据表明，从2017年至今，长租公寓市场融资数及融资额持续成反比走势，同时，头部效应愈发明显。

图片来源：贝壳研究院

据贝壳研究院统计30个长租公寓品牌数据显示，统计期内，自如、魔方、蛋壳、城家、V领地前五大公寓企业就获得了约214亿元股权融资，占30家公寓股权融资总额的80％。

融资数额最多的自如在今年完成了B轮融资。天眼查显示，今年6月，自如获得了由泛大西洋资本领投，腾讯、红杉资本等跟投的5亿美元融资，投后估值约为50亿美元。

对于自如近期回应暂缓IPO事件，业内有人士猜测，这或许与自如目前并不缺少资金有关。

实际上，自2011年成立以来，自如仅获得三轮融资，A轮融资与A+轮都在2018年完成。其中A轮融资高达40亿元人民币，参投机构包括腾讯投资、红杉资本中国、泛大西洋资本、天图资本、华平投资、源码资本、海峡、新希望等。

以自如近两年密集的融资姿态来看，目前摆在自如面前的可选项依然不少。

而另一家长租公寓头部企业蛋壳公寓也与自如情况类似。今年3月，蛋壳公寓完成了由老虎环球基金、蚂蚁金服、春华资本等联合领投的5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元。

成立于2015年的蛋壳，虽然成立时间较晚，但截至目前已完成了6轮融资，其背后的投资机构还包括华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等。

房东东公寓学院创办人全雳表示，因为行业“余额”已不多，资本与资源会越来越向头部企业倾斜。而长租公寓融资门槛已不是1亿-2亿元，现在起步融资为10亿元，只有这些“玩家”才可继续在长租公寓市场内奔跑。

58安居客房产研究院首席分析师张波预测：未来2-3年，头部企业将占据七成以上份额，超九成中小品牌无法在竞争中存活，只能选择被并购或主动转型。

行业进入洗牌期

从资本疯狂涌入到行业公司暴雷、跑路、资金链断裂，长租公寓行业追逐规模的速度也在逐渐放缓，行业正式进入洗牌阶段。

除了被行业淘汰者，今年以来更有玩家宣布主动退出。5月，诗朗绿色集团正式宣布，计划剥离总亏损达到2.34亿元的长租公寓业务；6月，远洋集团也宣布剥离长租公寓业务，该业务经营时间还不足三年。

前贝壳研究院院长杨现领在一次会议上表示，“两年前开会的时候，很多企业家、兄弟是某某公寓的创始人、CEO，今年很多不在了”。

随着行业进入深水区，各大运营商不得不正视摆在面前最大的问题——盈利难。

华菁证券的一份长租公寓行业研究报告指出，55％的拿房成本占比和65％的入住率是长租公寓行业盈利临界点。但现实情况是，多数长租公寓企业的拿房成本加上装修成本已达80％。

克而瑞研究员房玲曾算了一笔账，以青客为例，截至2019年上半年，青客的可出租房间数为96854间，每间的平均月租金为1149元，租金价差为25％。若按此计算，青客每间房每月的价差仅为287元，期间每间房的装修成本为1.47万元（2018财年为1.98万元）。这也意味着，青客需要4-5年才能覆盖装修成本，这还不包括期内相应的装饰物折旧费用、销售管理费用及贷款利息。此前青客公寓创始人金光杰曾表示，拥有公寓12万间才是青客的盈亏平衡点。

截至目前，即使像自如、蛋壳这样的头部企业，也仍未实现盈利。

运营重、成本高、盈利空间小，在这些问题之下，贝壳研究院分析，未来，真正决定企业能否在竞争中活下来的并不是资本的加持，而是企业的持续运营的能力。

虽然长租公寓正在遭遇困境，但是前景依然可期。

根据CIC报告显示，中国租赁人口约2.4亿，2018年租赁市场规模达220亿美元，2024年预计达到447亿美元。同时，截止2018年12月31日，中国品牌长租公寓的渗透率仅有1.8％，美国的渗透率为46％，德国为35％，中国远低于发达国家水平。这也意味着，中国有超过98％的租赁市场仍掌握在个人房东手里。

随着产业互联网思维对于经营发挥关键性作用，租赁市场也有望从C2C的粗放局面进入到以商业利益为基础、客户服务为基石的B2C生态链中。

E+青年公寓CEO 张威加提到，“在产业互联网思维指导下，企业会以用户需求为导向，反向指导上下游各个环节”，他认为，这有助于从消费者终端出发到用户画像、选址开发、供应链建设，再到内部管理系统，真正深入整个长租公寓行业当中做深做精。

“随着中国租赁市场中新中产的崛起，个性化和多样化的租住需求将激发更多租赁业态的创新、诞生。”他谈到。

但从长远来看，在各行业求快的今天，更需要回归理性。“长租公寓最关键是做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡”，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，“杜绝追逐利益的短期投机行为，用长远和发展的眼光看待行业变化，以满足租客需求、提供品质租赁服务为核心，促进行业在正确的轨道上前进。”

本文源自全天候科技

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