编者按：本文来自微信公众号“凤凰WEEKLY财经”（ID:fhzkzk），作者：曹蓓，36氪经授权发布。

　　负重前行的家居龙头红星美凯龙，为了换取宝贵的资金，再一次卖掉了旗下的子公司。

　　6月2日，红星美凯龙发公告，出售7家物流子公司给远洋资本，预计交易价23.12亿元。

　　对此，红星美凯龙解释称，有利于公司更加聚焦主业。

　　但这已经不是红星美凯龙第一次出售旗下资产。

　　今年3月，市场传言红星美凯龙将旗下红星地产以200亿元人民币打包出售给远洋资本。随后官宣称是“战略合作”。根据协议，远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，股权转让对价为10.3亿元。

　　虽然名义上是战投，但引发市场诸多猜测。无论如何，车建新还是把最值钱的红星地产，换了钱。

　　几乎同时，红星美凯龙旗下商管板块爱琴海集团传出正在筹备赴港上市的消息，这块业务曾一度被认为是红星美凯龙的新希望。

　　但随后此消息便再无下文，而这个红星的“新希望”，似乎也还没有准备好。

　　红星美凯龙，需要钱

　　从去年开始，就有传言称，红星美凯龙的资金紧张，评级机构给降了级。

　　进入今年以来，红星美凯龙缺钱的迹象越来越明显。在过去几年不断扩张中，这个家居行业的“隐形开发商”，正站在悬崖边缘。

　　财报显示，去年红星美凯龙营收142.36亿元元，同比下滑13.56%；归母净利17.31亿元，同比大降61%。

　　不仅业绩下滑，更让人头疼的是债务，这是国内地产商的通病，而这个病，这家家居行业的老大却得了，而且症状并不轻。

　　截至2020年12月31日，红星美凯龙总负债约804.5亿元，资产负债率约61.16%。其中，流动负债约316.39亿元，短期借款34.48亿元，一年内到期的非流动负债118.97亿元，而现金仅65.11亿元。

　　另据联合资信相关评级报告数据，红星美凯龙集团1年以内（含1年）的有息债务规模达353.04亿元，而现金短期债务比只有0.55倍。

　　Mall王的地产野心

　　1997年的一家肯德基门店里，排队的人很多，孩子们兴奋又心急地伸长脖子数着，还有几个人才到自己。

　　队伍中的一位带女儿来的爸爸，脑子里突然蹦出了一个问号，肯德基能做连锁，家具大市场为啥不能？

　　这个爸爸就是后来的家居龙头红星美凯龙的董事长兼CEO，车建新。

　　那一年，还是家具城老板的车建新开创了家居连锁卖场模式，红星美凯龙快速扩张。2016年红星美凯龙家居Mall超过了200家，超过万达，成为全球规模最大、数量最多的大型商业Mall运营商。车建新也成功晋级“全球Mall王”。

　　很多年后女儿的婚礼上，他说，红星美凯龙能开创家居连锁模式，走到家居行业领头的位置，全靠女儿，“宠女儿的企业家运气都不会太差！”

　　但运气这种事，恐怕不会一直有。

　　1986年，车建新用借来的600元，开始了他的“事业”，一路从家具店老板，走到家居大亨，并成为中国家居零售A+H第一股。

　　在此期间，Mall王已经有了新的野心。

　　2009年，红星美凯龙进军房地产，一边靠家居在全国多个城市布局，一边借此拿地，旗下红星地产业务迅速扩张。

　　2018年，红星地产提出了千亿目标，之后在土地市场策马扬鞭。

　　据中指研究院数据统计，红星地产2020年全年拿地金额168亿元，排名全国第57位，拿地面积553万㎡，居全国第32位。

　　这背后，都需要钱，而这些钱的来源，绝大部分是靠母公司红星美凯龙输血。

　　但如今，在市场和政策变化的大局势下，红星美凯龙逐渐不堪重负，把营收占最大板块、毛利仅次于主业的地产业务卖掉，无疑是情非得已的割肉。

　　跟市场传闻中的200亿打包出售相比，官宣的远洋资本是以10.3亿“战略入股”了18%的股权。这样算来，红星地产总估值只有大约57亿，前后少了70%还多。

　　爱琴海的希望？

　　今年3月传出要上市的消息的爱琴海，是红星美凯龙旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台。前身是红星商业，2018年作为新的商业管理品牌“出道“。

　　爱琴海如果能借着资本市场的商管风口顺利上市，融资或高达百亿。既满足了自身的扩张需求，对整个红星美凯龙来说，也非常重要。

　　据悉，2021年初，爱琴海集团密集与各类资产管理项目签约，在上海、西安、大连、临邑、辉南等地与近10个项目签署了合作协议。其中除大连两个项目外，其余均为爱琴海购物公园及爱琴海城市广场项目。

　　但事情进展得似乎并不那么顺利。

　　2012年，车建新从万达挖来了曾经在天虹、铜锣湾、万达等多个大型商业集团摸爬滚打的商业老将张华容，担任商业地产集团执行总裁，随后开始在商业领域按下扩张键，上海、天津、重庆、昆明、福州、沈阳、无锡、常州等地的爱琴海购物公园的项目相继开业。

　　2013年车建新喊出目标，2020年要开出100家爱琴海购物中心。

　　现在官网的资料显示，爱琴海购物公园已经进入北京、上海、天津、重庆、常州、成都、苏州、慈溪、昆明、福州、兰州、唐山、大同等100余个城市，但是展示的商业项目只有29个。

　　2020年2月29日，北京太阳宫爱琴海购物公园正式终止营业。那天只是个形式上的日期，商户们提早几个月就已经接到了闭店的通知，原因是业主方收回物业，租赁合同终止。

　　▲ 北京太阳宫爱琴海购物商场

　　这个2013年开业、红星美凯龙旗下的第一个商业项目，终究没有熬过七年之痒。工人们一块块拆下外立面玻璃的时候，其往日的绚烂和繁盛也随之落幕。

　　项目烂掉，对于爱琴海来说，不是孤例。

　　知情人士对《凤凰WEEKLY地产》表示，爱琴海内部人员曾经对他透露，当时全国18个托管的项目中，有六七家都烂（尾）了。

　　另一位不愿透露姓名的人士对《凤凰WEEKLY地产》称，此情况“业内皆知”，“做的项目多了，出现几个烂尾是正常现象，万达也有调整的项目。”

　　“要分拆上市，自然要冲规模，但是萝卜快了不洗泥，出现烂尾的几率会更多。”上述人士坦言。

　　除此之外，模式也是个问题。

　　爱琴海的掌门人张华容是万达商业重要的创始人之一，同时整个管理团队的履历中，随处是万达商业的痕迹。也正因为此，外界总是会从爱琴海中，闻到万达的味道。

　　刚开始，就有人对模仿万达提出质疑，快速扩张带来了资金、人才等方面的隐患，彼时的万达已经提出转型，而红星却在复制万达，这样做真的是对的吗？

　　即便是真想复制万达模式，在中国企业资本联盟副理事柏文喜看来，也是模仿不来的。“万达经历了五代商业项目的探索，自持大量的商业物业，并且积累了强大的商业品牌资源和招商运营能力，这些爱琴海并不具备。”

　　柏文喜分析，上市之后，爱琴海面临着商业地产格局快速变化与调整为其轻资产模式所带来的良好机遇，但是把握好这些机遇还要企业在战略管理上不能出现大的失误，在企业运营上要格外注意规范透明与业绩提升。

　　这一切当然重要，但对于现在的红星美凯龙来说，是不是有耐心去考虑这些，确实是个未知数。