济南房价处在调整阶段，已经跌了几个月了，加上疫情影响，今年济南的房价会比较焦灼莱芜招聘网。但济南毕竟是省会城市，山东又是经济强省，刚需买房的话，觉得价格合适是可以买的。投资的话，济南缺乏大的前景，长期内房价维稳是可能的，大幅上涨的概率不大。

第一莱芜招聘网、2020年济南房价稳中小跌的概率很大小菜从五个方面分析济南2020年的房价趋势：

01莱芜招聘网、统计局的房价指数行情

国家统计局2020年2月全国70城房价指数显示，济南新房价格环比下跌0.2%，同比下跌1%，已经连续跌了7、8个月，济南的房价趋势是下跌的。

但也要看到，下跌的幅度不大。也就是说，去年值100万的房子，今年值99万，下跌幅度也就1万，房价基本面还是稳的。

把比较的日期拉长，2015年以来，济南的房价总涨幅40.7%，约合每年涨8.14%，而过去10年（2010-2019）平均通胀率4.92%，也就是说，济南的房价涨幅还是跑赢了通胀率。

图表来源：国家统计局

02、政策端维稳

（1）中央层面

总的政策还是四点，“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”、“因城施策”和短期内不以房地产作为刺激经济的手段。

经历如此严重的疫情，中央的决心未变，那么2020年中央在楼市政策上不会发生重大转向，政策维稳，房价基本面就是稳的。

（2）济南层面

“一城一策”范围内，济南楼市的限购、限售、限价和限贷政策依旧，没松开，投资不活跃，刚需有限，济南房价缺乏大涨动能。

因此，在中央和地方的双向调控之下，济南楼市难以大涨，但也不会大跌，稳中小跌的概率更大些。

03、金融端宽松

央行1月全面降准，释放8000亿资金，3月定向降准，释放5500亿资金，2月逆回购万亿级和千亿级MLF操作，市场流动性很充裕，各级商业银行不缺钱，贷款政策会比较宽松，加上LPR下行，金融端的政策环境是有利于房价止跌的。

央妈这副“止跌药”对济南楼市是否受用？还得看济南自身的情况。

2015、2016年前后，济南透支了需求，尤其是改善型刚需，现在光吃些“补药”，内体没有恢复过来，效果不会太明显，但这种效果可能正是调控所需要的。

04、意外事件冲击

“屋漏偏逢连夜雨！"

可能这就是今年济南楼市的情景写照。

经历了前几年高速发展后，济南房价水平已在高位，济南楼市已进入改善型需求市场，提前透支了刚性需求后，叠加经济持续低迷和疫情冲击，大家捂紧了钱袋子，成交量下去了，房价也就跟着下去。

05、棚改、旧改项目越来越少

2018年，实施了31个棚改项目，28个旧改项目；2019年，建设交付了9200套安置房，推进了42个征拆项目，征拆面积40.84万平米，供地1579亩。预计2020年，老旧小区改造会保持延续，棚改项目为公立街、岔路街等4个零散项目，以及魏华庄、马家庄等剩余112户、6万平米拆迁清零工作。

从公开渠道显示的信息看，2020年棚改和旧改项目都将接近尾声，无论市场货币量，还是刚性需求，都较前两年会有较大幅度的缩减。

综合本节分析，政策企稳，金融略带宽松，但房价趋势仍在下行，即便央妈给了“止跌药”，但济南楼市的身体还有点“虚”，预计2020年济南楼市还得调整恢复下，稳中小跌的概率很大。

第二、济南楼市前景分析虽然济南是省会，山东也是经济强省，但济南在山东的地位不突出，楼市缺乏鲜明特点，缺乏大前景支撑，周边强敌又太多，中长期看，济南楼市缺乏大涨的基础和空间。

01、济南都市圈分析

济南都市圈包含济南、德州、聊城、泰安、莱芜、淄博和邹平市，综合实力不够强，级别也不够高，处在中原城市群、长江经济带、淮海经济区、山东半岛城市群、京津冀城市群之间，属于环渤海城市群的南端。

说白了，济南都市圈是山东的，而其他都是国家级的，处在国家级都市圈和城市群之间，前景相比之下就要略微逊色不少。

济南都市圈总人口3000多万，GDP2万亿出头，弱于中原城市群、淮海经济区、京津冀城市群，也弱于青岛都市圈。

但济南都市圈相比淮海经济区、青岛都市圈的优势在于济南是省会，城市级别更高，高端的住房需求会更有吸引力。

总的来说，济南都市圈的级别仍需提高，体量还不够大，前景不够高大上，吸引力不够强。

02、土地状况分析

中指院的监测数据显示，2015-2017年，济南土拍市场火热，到2018年，济南土拍开始“冷静”下来，到2019年略有回暖，但全年高开低走，上半年表现火热，竞争激烈，溢价成交多；下半年政策收紧，房企拿地趋于理性，流拍土地增多。

2018年看，全年供地245宗，其中，住宅用地93宗，占比37.96%，最高楼面价1.22万/平米，整体市场成交平淡。

2019年看，全年成交土地127宗，成交面积8022亩，成交金额610亿；全年土地流拍11宗，有38宗土地溢价成交，最高溢价率90.14%；楼面价TOP10突破1.1万/平米，最高楼面价14399元/平米，同比提高18%！

预计2020年供地会比较充足，加上之前流拍土地和市场行情，济南2020年的土拍市场大概率都会保持平淡。

从最近几年土拍市场看，济南土地供应充足，成交平稳，而去年土地溢价率提升，房价继续下行的空间就很有限。

03、人口趋势

统计数据显示，山东最近三年（2017-2019）人口流失近70万。

从济南的人口数据看，2017年净流失人口约17万，而18年、19年又有所恢复，显示济南人口流动性很大。这种人口流动性过大的特点，有利于租房市场，但不利于买卖市场。

从人口规模看，临沂人口最多，已破千万；青岛、潍坊其次，近千万；随后是济宁，834.57万；济南只能排到第五位，跟烟台人口相当。

可见，省会济南对山东人口、外来人口的吸引力确实不佳，与全国多数省会城市超强的人口吸引力形成鲜明对比。

综合本节分析，济南在山东省内吸引力和凝聚力都未形成省会独大的局面。相反，在房价、经济上落后青岛，在人口吸引力上落后4个地级市，确实不够强。

第三、2020年，济南的房子可以买吗？通过前两节的分析，短期内，济南房价稳中小跌的概率很大；而中长期看，济南城市发展前景优势又不够突出。

01、刚需

急着住房的话，可以买，解决居住问题要紧。

不急着住的话，短期内济南房价仍有下行空间，明年买可能更好些，能省就省一点吧。

02、投资

济南虽然是经济大省的省会城市，二线城市，规划上有济南都市圈和山东半岛城市群、环渤海城市群的南端，但是济南不够强，前景不突出，市场已经进入改善型住房市场，投资前景不够好。