原标题：房地产招商运营是干什么的（房地产开发运营是干什么的）

房地产招商运营是干什么的：选择房地产招商运营是干什么的好吗？

房地产招商运营是干什么的

商业地产招商、运营困局及解局

文字/螃蟹

随着科学技术的发展和城市化进程的加快，消费升级促进了消费观念、模式和方式的转变。传统商业地产业务难度越来越大，逃序、操作不当、招商开业难、经营管理难等问题越来越突出，特别是一些三四线以下城市。问题特别严重。政府为了发展城市形象，在没有主要长期经济拉动的情况下，强行规划开发商业项目。因此，一些城市的商业地产项目陷入哀痛，大量商业地产物业空置闲置。开发商建造的商业地产项目，既卖不出去，也租不出去，有的甚至打破资金链。

其实商业地产很难吸引投资，大部分问题并不是在投资运营本身形成的，而是在前期规划和市场定位时就已经埋下了种子，而后期各种问题只是在积累和扩大。现实情况是，几乎每个开发商在招商运营中遇到困难时，都只考虑如何摆脱这些困难。基本上都是采取头痛医头、脚痛医脚的策略，只解决表面问题，比如更喜欢在住宅开发中延伸销售的方法，花里胡哨的包装项目，搞炒作，或者培训员工的沟通技巧和招商谈判。事实上，他们都是从树上找鱼，不解决实际问题。解决招商引资困境，需要从根本上认识和解决问题。究其投资难点，主要表现在以下五个方面：

僧多粥少，供比求多。

商业地产的发展离不开经营者和消费者两个群体。对于大多数城市来说，尤其是三四线以下城市，商业地产的供给远远超过两者的需求，供需关系已经严重失衡，导致大量商业地产项目管理不善或空置。一方面，部分城市商业营商环境下降，商户和消费者外流；另一方面，城市商业地产供给不断增加，已经远远超过城市商业发展的需求能力。此外，消费结构和消费观念的变化导致商业地产供需矛盾越来越尖锐。开发商为了摆脱存量，花样百出，却被城市格局、地域特色、资金退出、投资等因素所困扰，收效甚微，依然无法改变“僧多粥少，供大于求”的局面。

过度自信，盲目上马。

很多开发商根据多年经验判断市场，缺乏合理的市场调研和论证，或者论证不完整。他们大多听说过或看到过没有深入研究过城市经济发展和消费模式，看到别人赚钱就一见钟情盲目推出商业项目，从道听途说中借用一些模式。可以说没有市场定位或者市场定位不当。商业地产首先要从消费群体的角度考虑，找出有什么样的消费群体，然后建立什么样的消费者来提供，可以轻松覆盖几万平方米，甚至几十万的大规模。建成后可以研究招商，强拉客商。结果商家不进，消费者不买单。这时，他们“如梦方醒”，但这并不是一个“难以”判断的词。

乱组业态 跟风主义。

商业运营轨道上有一定的规则，商家选择扩张门店时会考虑一定的必要条件，不是看哪个城市有新的商业业态，而是有好的模式就用，要充分考虑商家的意愿和需求。比如肯德基的选址会考虑城市人口、收入水平、消费能力、商业区的商业条件、交通、人均客流量，甚至消费者的年龄和性别等诸多因素。这些条件不能

"6527567112586663175">建筑设计的设计院来做商业规划，这样的机构往往只了解建筑技术，但不了解商业的运作规律，单纯的从建筑设计技术角度做出来的业态组合往往脱离实际，不具备可操作性，更有甚的开发商还为节约成本，减少了一些基本配套设施的投入就更不可取了。合理的设计流程应该是先做商业市场论证，形成合理商业规划再做建筑设计，最主要的一定是要先做好业态规划，且一些基本的主力业态要先达成协议，根据不同的业态对建筑结构在设计上的不同要求做建筑设计，不是杂而论主义，做个万能盒子，谁来都适合经营。当建筑对经营产生硬伤，商家很难进驻，进驻了也需要大量的建筑更改，若投入过大，商家就望而却步了。

敲钟和尚 念不好经。

现在很多商业地产开发商都是房子建好了，再去考虑招商、考虑业态，有的则是做得半死不活再去想如何调整业态；有的则是请所谓的高手来重新操盘，这些操作方式付出很大代价却未必能有成效，后期调整业态，面临着赔付、改造、在招商、口碑等一系列的风险，好不容易找个好和尚还是敲钟出身的，自己没念过经，把看到的那点经文絮叨出来，也是不着边际。

那么如何解招商运营困局呢？一，功夫应该下在招商运营之前的前期市场调研、项目精准策划定位、商业规划及招商策略、运营模式制定等整体系统环节，此工作在项目开发定位落点之初就要做完备；二，要有放水养鱼，先养商的思路。以租金为例，商家赚的都是辛苦钱，租金、装修、运营等费用也很高，在未盈利或盈利水平不高的情况下，其能承受的租金是有底线的，不能让租金成为商家进驻的门槛；三，做好业态规划，业态不是追求高档次、组合越全越好，主力店业不一定要选国际大品牌或者新品牌或者招商工作越早越好，一定要租给出价最高商户，而是以合理、适合性最重要；四，商业地产招商是横跨地产和商业领域的一个工作，要选择复合型的招商人才，知识结构、工作经验和技能都能涵盖，且最主要的是有资源和了解当地城市情况，但目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少之又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺了。

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