1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析; 2、确定招商对象； 3、确定经营模式商业招商运营思路：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营； 4、制定招商优惠策略； 5、商业项目部进行客户招商月计划实施； 6、招商主管制定客户招商周计划； 7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪； 8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽； 9、商业项目部进行客户分类、确定重点； 10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表 11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判； 12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金； 13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可； 14、开发商、客户双方正式签定招商协议；

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招商运营工作内容是什么？

1商业招商运营思路、对营运总监负责； 

2商业招商运营思路、根据公司制定的招商目标分阶段（年度、季度、月度）制定招商计划，经公司批准后执行； 

3、定期组织市场调研工作，定期对竞品项目、市场动态进行分析、总结、汇报，以便及时调整招商策略，并为公司决策提供数据支持； 

4、建立客户信息档案对意向客户及时跟踪回访，对已成交客户档案（租赁合同、会签单、身份信息等）进行分类、归档以便随时查看； 

5、对每日来电、来访、成交情况进行汇报，并详细记录来电来访客户渠道，每月对来电来访情况进行分析，以便及时调整推广渠道； 

6、对新签合同内容、条款、成交价格、商铺号等认真审核，审核无误后开具缴款单给财务部门进行收款，如因审核不到位而发生的任何错误并造成损失的负全部责任；

7、负责本项目招商中心案场日常管理工作。

如何有效实现商业地产招商绩效管理

1、自主招商

　　就是由开发商自行组件招商团队，确定招商目标开展招商业务。自主招商是一种基本的招商模式，

　　2、委托招商

　　委托招商是委托中介服务。按照国际先进的经营理念，采用业务“外包”的办法，把一些专业要求高、企业专门投入成本高而效率低的业务外包给专门机构以实现经营效益优化。比如，美国最大的商业地产公司西蒙集团也和商业服务机构建立良好的业务关系，实现部分业务外包，是商业地产专业化的一个发展方向。在实战中，许多开发商认为业务外包以后，企业就不用沾手招商业务了，其实这种想法是不对的，因为受委托招商机构无法替代开发商或物业业主作出经营决策，如工程界面定界、租金定价、合同订立、客户管理等应该由开发商或物业业主自己负责。

　　委托招商有两个选项：一是委托专业的招商机构招商，在选择这类机构时，应当考察招商的历史和服务的项目，更要考察招商机构的主要招商人员的从业经历和成功案例的难易程度；二是委托商业机构招商，这类机构的成功率不高，因为支持了委托项目会影响这类机构已经在经营的项目。

　　在委托招商时要做好以下工作：

　　（1）比较真实的市场数据；

　　（2）本方的真实意图，包括经营策略等；

　　（3）比较完整的建筑图纸和配套条件；

　　（4）明确的招商目标，包括时间、租金、面积、品牌要求；

　　（5）合理的酬金等。

　　3、商房合作

　　这是一种间接招商的形式，商业地产开发商通过和专业商业机构合作，以实现招商的目标。这种合作模式实际上事商业地产开发商付出更大的代价，去谋求招商的成功。在选择这类招商形式时，委托方应当充分考察合作对象的聚商能力、品牌代理商的响应概率，这样才能确保合作成功，在商房合作中要注意以下事项：

　　（1）合作的类型是以物业的产权或者租期作价，作为合作的条件之一；

　　（2）导入品牌的数量；

　　（3）合作的深度，招商、商业运营、管理——资产经营和管理；

　　（4）分利的办法；

　　（5）双方的分工和各方承担的责任；

　　（6）品牌是否输出，如输出该怎样计费。

　　4、加盟导商

　　这是在针对在一些项目所在区域缺乏品牌资源的情况下提出一种导入商业资源的新模式，这种模式也可以说是一种间接实现招商的手段。

　　目前国内连锁商业有许多采用通过加盟的办法来扩大市场份额，这对投资商业物业的人来说，可能是一条实现“经营实心化”的途径，而作为商业地产开发商活项目运营方可以借助加盟的办法，导入项目的品牌商业资源，通过加盟这一非常规的招商手段，迂回地实现招商目标。

　　在加盟导商时，有以下要点需要注意的：

　　（1）品牌市场的影响力和品牌的真伪；

　　（2）品牌使用的费用、回收年限；

　　（3）培养和辅导、管理技术的输出；

　　（4）物料的保障供应

　　（5）带动物业升值和经营的作用评价。